日照科技创新中心运维服务
报名截止时间： ****-**-** **:**:** 联系人： 程一钧 联系电话： *********** 联系邮箱： ***********
**科技创新中心运维服务项目
招标文件
招标人：****南园区运营发展有限公司
年 月
目录
目 录
第一章 投标人须知
第二章 评标办法
第三章 投标文件格式
第四章 合同条款及格式
第五章 技术规范
第六章 合同清单
第七章 合同特殊条款
前附表
工程名称
**科技创新中心运维服务项目
建设地点
本项目位于**高新技术产业开发区**路以西，**路以北，**路以南区域
资格要求
详见技术规范
项目概况
截止至****年**月**日，项目总体签约完成******.**平米，租赁率**.**%。年度签约回款****.**万元（按现金流），剩余可租赁面积******.**平米（其中办公剩余可租赁面积*****.**平米，商业剩余可租赁面积*****.**平米）。
招标方式
邀请招标
定标原则
本项目采用综合评标法。投标人报价不得超出招标控制且根据《**省人民政府关于公布全省最低工资规定》通知要求，***确定月最低工资标准为****.**元，投标人报价时应充分考虑人力**成本，所投人员月工资标准不得低于***现行就业最低工资标准（按最新标准执行），否则作无效标处理。
招标范围
详见技术规范
合同期限
**个月
质量标准
符合国家标准及行业规范
承包方式
本项目采用成本+酬金形式
现场踏勘
自行前往考察；
项目联系人：
联系电话：
开工时间
年月日
投标保证金
/
履约保函
/
投标有效期
投标截止后日内有效
文件份数
正本一套（PDF文件）
招标答疑
年月日时前(**时间)。
联系人：联系电话：
文件递交
递交至：
第一章 投标人须知
一、总 则
（一）工程概况
*.概况详见前附表。
*.现场施工条件：已具备施工条件。集中办公区已设置，宿舍自行解决（相关费用在报价中自行考虑）。
*.工程资金：自筹且落实
（二）投标费用
投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不论投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。
（三）本工程不接受联合投标。
（四）投标人应对工程施工现场和周围环境进行勘察,以获取编制投标书风险和签署合同所需的所有资料。因投标人不了解现场和相关资料导致实际费用增加由投标人自行承担，甲方不予受理。
（五）投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证提供的全部资料的真实性，以使其投标对招标文件作出实质性响应。
（六）招标人将根据招标人单位的招标规则进行评标。基本上，招标人将先评技术标，如果有重大缺陷，将直接被评为“不合格”，如果技术标有矛盾、表述模糊或有需要补充的，招标人将向投标人发出澄清文件。技术标如果评定为“不合格”，经济标将不予开启和评定。招标过程中，投标人不得试图以任何方式干预评标过程，也不得恶意投诉，否则招标人可能据此评估投标人的诚意而影响中标的可能性。
（七）招标人有不接受最低报价的权利，招标人不会毫无依据地作出上述决定，但招标人并无义务就上述依据与投标人讨论或作出解释，投标人不得有异议。
第二章评标办法
综合评分法细则
一、评分说明
*.评分标准中要求提供的资料或评分所需的证明材料等，需投标人在投标文件中明确列明或按招标文件要求提供，未按要求提供或未明确列明或未提供完整的不得分。
*.分数列分值是指投标人在某评审项目中在该项目所能得到的最高分；评分（包括计算）如出现小数点，则保留到小数点后两位。
*.评标时，评标委员会各成员应当独立对每个有效投标人的投标文件进行评价、打分，然后汇总每个投标人每项评分因素的得分（算术平均值）。
*.技术评标总得分＝F*＋F*＋……＋Fn，F*、F*……Fn分别为各项技术标评分因素的汇总得分。
*.有下列情况之一的单项评分为无效分：*）评分超出其评审标准中该单项的分值范围的；*）评分明显不合理的；*）一个计分内容有*个或*个以上计分的；*）其它违反评审细则规定要求评分的。
*.评标委员会成员采用记名评分的方式，在评分表中的任何改写处，均必须由该评分人员或计算人员小签。
*.在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，按综合得分由高到低顺序排列，以评标总得分最高的投标人作为中标人或按排列顺序确定中标候选人。综合得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列；综合得分且投标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列。
*.评分标准中要求提供的评分所需的证明材料，应当在递交投标文件截止时间前单独装袋与投标文件一并递交，逾期无效。证明材料的复印件应当装订于投标文件中（页数过多时，可以提供证明材料的主要条款页复印件），否则不予计分。
二、评分细则（详见下页）
附表
综合评分法细则
评审项目
分数
评审要素
商
务
标
**分
投标报价
**分
满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分（**分）。其他投标人的价格统一按照下列公式计算：投标报价得分＝（评标基准价／投标报价）×**。
企业业绩
*分
投标人自****年*月*日至今，有商业综合体或园区物业服务业绩，单项物业服务合同在：
①总建筑面积**万平方米以上的业绩，每个得*.*分，最高得*分；
②总建筑面积**万平方米以上的业绩，每个得*分，最高得*分。
本项总分得*分，不累计。【以提供的物业管理服务合同为依据，日期以合同签署日期为准】本项不重复计分，否则不得分。
*分
投标人自****年*月*日至今，获得行政主管部门颁发 “先进小区荣誉”或“示范小区荣誉”或“服务业重点企业名单”的，每个得*分，最高得*分。
【本项得分不重复计算。以上要求投标单位提供政府或住房和城乡规划建设局文件】
技
术
标
**分
通过提高物业管理服务水平的整体设想及策划为项目招商提供增值服务。
**分
根据有关法规、政策、标准及小区档次、智能化、园林式等特点，拟提出整体设想及策划。
（*）高标准、高水平管理的措施；
（*）管理深度和广度的做法；
（*）超前性、创造性、全方位贴心服务的意识；
（*）创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想；
（*）体现园区文化、环境文化特色的物业管理典范模式；
（*）管理学前沿理论的掌握及运用。
（*）为项目招商提供增值服务。
优秀得*-**分，良好得*-*分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分)
园区文化和环境文化
*分
园区文化：对园区文化和物业管理关系的认识及应用，园区文化的总体目标，根据园区特点和商户特点而提出的园区文化活动计划以及制度建设和场地安排。
环境文化：小区文明、环境管理落实、环境设施完备、防止各类污染、倡导环境观念等，要求有特色、有深度、有影响。
优秀得*分，良好得*分，一般得*分。（投标人缺项的不得分)
管理方式、工作计划和物资装备情况
*分
管理方式：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等。
工作计划：工作流程、各项管理、服务项目的长远计划和短期安排等。
物资装备：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。优秀得*分，良好得*分，一般得*分。（投标人缺项的不得分)
管理人员的配备、培训、管理
*分
管理人员配备：项目经理简历、各类人员数量、文化素质、专业素质、各岗位人员的配置、拟派的管理人员持证上岗的比例等。
管理人员培训：对各类人员的培训计划、方式、目标及行为规范的培训等。
管理人员的管理：录用与考核、淘汰机制、奖罚、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。
优秀得*分，良好得*分，一般得*分。（投标人缺项的不得分)
管理规章制度
*分
公众制度、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准等，要求符合规范，体现高标准、科学合理、详细完整。
园区档案的建立与管理：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、商户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务流动记录及档案。
优秀得*-*分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分)
各项指标的承诺指标采取的措施
**分
（*）房屋完好率；
（*）房屋零修、急修及时率；
（*）维修工程质量合格率；
（*）管理费收缴率；
（*）绿化完好率；
（*）清洁、保洁率；
（*）道路完好率及使用率；
（*）化粪池、雨水井、污水井完好率；
（*）排水管、明暗沟完好率；
（**）路灯完好率；
（**）室内停车场、单车/摩托车停车场完好率；
（**）公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率；
（**）小区内治安案件发生率；
（**）消防设施设备完好率；
（**）火灾发生率；
（**）违章发生率与处理率；
（**）商户有效投诉率与处理率；
（**）管理人员专业培训合格率；
（**）维修服务回访率；
（**）居民对物业管理满意率；
（**）本项目绩效考核标准及评分细则考核等级。
优秀得**-**分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分)
智能化系统的管理、维护
*分
（*）智能化系统的日常运行及维护方案；
（*）充分发挥高科技在管理中的作用的设想；
（*）巡逻线路的最佳选择；
（*）小区报警的应急处理。
优秀得*-*分，良好得*-*分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分)
日常物业管理
*分
（*）商户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为商户排忧解难的措施；
（*）根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施；
（*）保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施的措施；
（*）对房屋装修的监督方案、措施和所达到的效果，特别是对不出现违章搭建和保证房屋外观整洁统一所承担的责任及承诺；
（*）在小区内，商户室内盗窃和车辆丢失的责任和承诺，尤其是招标人自持物业的盗窃和车辆丢失的责任和承诺；
（*）对园区内商业用房的装修及规范化管理；
（*）若不能达到投标书所作出的承诺时愿意接受的有关惩罚。
优秀得*分，良好得*分，一般得*分。（投标人缺项的不得分)
物业管理维修养护计划和实施
*分
根据房屋各部分的使用年限和公共设施、设备使用年限，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准的实施效果。
优秀得*-*分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分)
免费服务及亮点服务、信息化管理、互联网+社区等
承诺
**分
免费服务及亮点服务、信息化管理、互联网+社区等相关的承诺。
优秀得**-**分，良好得*-**分，一般得*-*分。（投标人缺项的不得分）
第三章 投标文件格式
**科技创新中心运维服务项目
投 标 文 件
投标人：（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：（签字）
年月
（一）投标函
经研究，我方决定参加**科技创新中心运维服务项目 （项目编号：）的招标活动并提交投标文件。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任：
*.我方完全理解和接受招标文件的一切规定和要求，按规定提交投标文件：正本一份、副本五份。
*.如果我方的投标文件被接受，我方将履行招标文件中规定的每一项要求，并按我方投标文件中的承诺，保证按期完成项目的实施。
*.我方理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有依法选择中标人的权利。
*.我方愿按《中华人民**国合同法》履行自己的全部责任。
*.我方同意按招标文件要求交纳投标保证金，遵守贵机构对本次招标项目所做的有关规定。
*.我方投标文件的有效期为投标截止时间起**个工作日。
*.我方若未成为中标人，贵机构有权不做任何解释。
*.我方与本此投标有关的一切正式往来通讯请寄：
联 系 人：
联系地址：
邮政编号：
电 话：
传 真：
开户单位：
开户银行：
账 号：
税 号：
投标人全称：（加盖公章）
投标人法定代表人或其全权代表：（签字或印章）
（二） 投标报价表
投标报价表
项目名称：**科技创新中心运维服务项目
项目编号：
投标总价
小写：
大写：
服务期限
付款方式
其他
注：报价应包括招标范围内的全部内容。
投标人全称：（加盖公章）
投标人法定代表人或其全权代表：（签字或印章）
日 期： 年 月 日
（二）-* 报价明细表
投标人须逐页加盖公章。
另附，详见附件.
（三） 投标人基本情况表
投标人基本情况表
单位名称
（公章）
单位地址
主管部门
成立时间
营业执照编号
（事业单位法人证书）
税务登记证编号
单位性质
开户银行
及账号
注册资金
（万元）
资质等级
证号
发证单位
国际质量体系认证
证号
发证单位
联系人
电话
传真
职工概况
职工总数
其中：技术人员数
教授级高工
高工
工程师
技工和技术员
单位行**技术负责人
姓名
职务及职称
年龄
专业
从业年限
注：投标人所填写的内容必须真实、可靠，如有虚假或隐瞒，一经查实将导致投标被拒绝。
（四） 商务条款偏离表
商务条款偏离表
序号
招标文件
是否
响应
投标文件
条款号
条款内容
条款号
条款内容
付款方式
……
注：投标人所填写的内容必须真实、可靠，如有虚假或隐瞒，一经查实将导致投标被拒绝。
（五） 同类项目业绩一览表
同类项目业绩一览表
序号
项目名称
项目内容
投资总额
合同总价
完成时间
项目联系人、电话
备注
注：投标人填写本表的同时，应将同类项目业绩的合同复印件附于本表之后；投标人所填写的内容必须真实、可靠，如有虚假或隐瞒，一经查实将导致投标被拒绝。
（六） 法定代表人身份证明书
法定代表人身份证明书
投标人名称：
单位性质：
地址：
成立时间：年月日
经营期限：
姓名：系（投标人名称）的法定代表人（职务：电话：）。
特此证明。
附：法定代表人身份证复印件
投标人：（ 盖单位章）
年月日
注：（*）法定代表人亲自投标而不委托代理人投标适用。
（*）法定代表人在递交投标文件时，应携带投标人企业法人营业执照副本原件、法定代表人身份证原件备查。
（*）法定代表人提供的证件、证明不齐或不符合要求的，投标文件不予接收。
（七） 法定代表人授权委托书
法定代表人授权委托书
（独立投标适用）
本人（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现委托本单位人员（姓名）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改（项目名称）/标段施工投标文件、签订合同和处理有关事宜（向有关行政监督部门投诉另行授权），其法律后果由我方承担。
委托期限：自本授权委托书签署之日起至第二章“投标人须知”前附表*.*.*规定的“投标有效期”结束为止。
代理人无转委托权。
附：（*）法定代表人身份证明原件和法定代表人身份证复印件
（*）委托代理人身份证复印件
投 标 人：（盖单位章）
法定代表人：（签字）
委托代理人：（签字）
联系电话：（固定电话）（移动电话）
年月日
注：（*）法定代表人不亲自投标而委托代理人投标适用。
（*）法定代表人委托他人投标的，委托代理人应是投标人本单位的人员。
第四章合同条款及格式
一、合同条件详见附件
（含合同附件）。
廉洁协议书
甲方（全称）：
乙方（全称）：
为了在工程建设中保持廉洁自律的工作作风，防止各种不正当行为的发生，根据国家和工程所在省有关建设工程廉政建设的规定，结合工程建设特点，特订立本协议如下：
双方应当自觉遵守国家、省、*关于建设工程有关廉政建设的规定。
*、甲方及其工作人员不得以任何形式向乙方索要和收受回扣等好处费。
*、甲方工作人员不得接受乙方的礼金、有价证券、贵重物品，不得在乙方及材料设备供应商处报销任何应由个人支付的费用。
*、甲方工作人员不得参加可能对履行责任、义务有影响的宴请和娱乐活动。
*、甲方工作人员不得要求乙方或者接受乙方及材料设备供应商为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。
*、双方不得相互介绍家属或者亲友从事与甲方工程有关的经济活动。
*、甲方不得为谋取私利擅自与乙方工作人员及（或）乙方及材料设备供应商就工程承包、工程费用、材料设备供应、工程量变动、工程验收、工程质量问题处理等进行私下商谈或者达成默契。
*、乙方不得以洽谈工作、签订经济合同为借口，邀请甲方工作人员及材料设备供应商邀请外出旅游和进入营业性高档娱乐场所。
*、乙方不得为甲方工作人员购置或者提供通讯工具、交通工具、家电、高档办公用品等物品。甲方不得接受乙方及材料设备供应商购置或者提供通讯工具、交通工具、家电、高档办公用品等物品。
*、双方如发现对方工作人员有违反上述协议者，应向对方领导或者对方上级单位举报。双方不得找任何借口对对方进行报复。
**、甲方发现乙方有违反本协议或者采用不正当的手段行贿甲方工作人员，或收受材料设备供应商贿赂，甲方视具体情节和造成的后果轻重，扣除乙方合同价格的*％的违约金。由此给甲方造成的损失均由乙方承担。
**、举报方式：（*）通过监事会独立开发、运营、维护的微信举报公众号（廉洁中南）进行举报，二维码如下：
（*）通过直接打电话的方式向监事会举报，举报联系人电话：监事会副主席张剑兵（***********）、监事会常务副主席赵桂香（***********）；特大问题可以直接向监事会主席陆建忠（***********）举报。
（*）通过邮件的方式向集团监事会举报，举报邮箱：***********。
（*）通过信件或者直接到集团监事会办公室进行举报，地址：**省*****路***号中南大厦**楼****室。
（*）内部员工可以直接通过公司办公平台的方式向监事会张剑兵、赵桂香、陆建忠三位主席进行举报。
注：对各类举报，反映两次都没有给予正面回复的，可向董事局主席举报反映（***********），但必须将原向谁反映，有没有给予回复等注明清楚。
　**、本廉洁协议作为工程合同的附件，与合同具有同等法律效力，经协议双方签署后立即生效。
甲方（公章）： 乙方（公章）：
法定代表人(授权委托人)： 法定代表人(授权委托人)：
日期： 年 月 日
第五章技术规范
一、招标范围（具体详见后附相关数据统计表）
*招标范围：
*.*前期物业服务：
*）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道、门厅及外墙面等；
*）房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、避雷装置、公共装置、公共照明、安全监控、消防设施、天线、配变电设备、供水设施设备、中水设施设备、电梯及其他设施、设备等；
*）配套公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、井盖、停车场、庭院灯、邮箱等；
*）公用绿地、花木、建筑小品、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护与管理；
*）公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。其中管理区域内生活垃圾由乙方自行组织外运；
*）交通与车辆停放秩序的管理，地下车库的管理；
*）维护公共秩序，包括安全监控、值班、巡视、门岗执勤等，发生刑事案件依照法律规定报经**部门处理；
*) 物业档案管理，包括管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；
*）组织开展园区文化娱乐活动；
**）组织开展园区利民有偿服务活动；
**）负责向业主收取物业服务费；
**）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费；
**）对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；
**）在建设单位与施工单位约定保修期内出现的应有施工单位维修的问题，甲方委托乙方直接联系施工单位进行维修；施工单位不予配合或难以解决的问题，乙方及时反馈甲方，由甲方协助处理。
**）配合甲方做好其他工作。
二、采购预算
本项目采购预算：****万元（其中包含特殊项目暂估价***万元/年外购燃料及**费。特殊项目暂估价项目投标时必须按给定的价格报价,否则作为无效投标处理）。投标人投标报价不得超出招标人采购预算，否则作为无效投标处理。
三、人员配备计划表
最低人员配备要求表
人员类别
人数
备注
总经理
*
综合部经理
*
运营部经理
*
行政人事专员
*
多种经营专员
*
品质专员
*
出纳
*
客服经理
*
客服主管
*
会议服务
*
客服管家
*
客服中心前台
*
工程经理
*
工程主管
*
高压配电
*
水、热力泵房
*
综合维修工
*
电梯工
*
弱电领班
*
弱电维修
*
灯光音响师
*
消防中控员
*
保洁主管
*
保洁班长
*
外围保洁
**
车库保洁
*
楼宇保洁
**
环境主管
*
绿化技师
*
绿化工
*
秩序维护经理
*
秩序维护主管
*
形象岗
*
巡逻形象岗
**
车库岗
*
地上车场岗
*
楼宇夜班岗
*
门岗夜班岗
*
巡逻夜班岗
*
车场夜班岗
*
合计
***人
四、物业管理服务的要求
*、中标人应当满足本项目绩效考核标准及评分细则要求（详见下表），若因扣分发生政府运营绩效服务费扣除，则甲方对乙方实行三倍扣罚。
*、按招标人的要求配置管理服务人员；
*、物业管理服务与收费质价相符；
合同履行期间，根据项目实际情况，若双方协商一致可以调整考核标准，并以书面形式确定。
运营维护期绩效考核标准及评分细则
序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
基础管理
**
*.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
*
符合*.*.不符合*
*.已办理接管验收手续
*
符合*.*，不符合*.*
*.由一家物业管理企业实施统一专业化管理，不得擅自分包
*
符合*.*.不符合*
*.建设单位在租赁厂房前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同.双方责权利明确
*
符合*.*，基符合*.*，不符合*
*.在房屋租赁合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确
*
符合*.*，基符合*.*，不符合*
*.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
*
符合*.*，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣*.*，未建立*
*.房屋使用手册、装饰装修管理规定及承租人与使用人公约等各项公众制度完善
*
完善*.*，.基本完善*.*.不完善*
*.物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
*
制度、工作标准建立健全*.*。主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣*.*；末制定具体的落实措施扣*.*.未制定考核办法扣*
*.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨
*
管理人员、专业技术人员每发现*人无上岗证书扣*.*；着装及标志符合*.*。不符合*
**.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
*
符合*.*。基本符合*.*，不符合*
**.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况
*
执行有关规定*.*。末执行*；公开*.*。末公开*
**.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便
*
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣*
**.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便
*
每发现一处不符合扣*.*
**.建立**小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录
*
符合*.*.没有值班制度扣*.*.末设服务电话扣*.*，发现一处处理不及时扣*.*，没有回访记录每次扣*.*
**.定期向使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达**％以上
*
符合*.*，基本符合*.*不符合*
**.建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率***％，返修率不高于*％，并有回访记录
*
建立并落实*，建立但末落实扣*.*.末建立扣*.*；及时率符合*.*，每降低*个百分点扣*.*；返修率符合*.*、不符合*：问访记录完整*.*、记录不完整或无回访记录*
二
房屋管理与维修养护
**
*.区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻工业区各单位名录标识在区内明显位置.企业铭牌及各类标识牌统一有序
*
符合*.*.发现一处标志不清或没有标志扣*.*
*.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
*
符合*.*.每发现'处私揩乱建或擅自改变房屋使用用途扣*.*
*.房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
*
符合*.*.房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣*.*，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣*.*，是涂料的每发现一处褪色不一致扣*.*；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣*.*
*.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
*
符合*.*、未按规定设置*；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣*.*、有安全隐患每处扣*.*
*.空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀
*
符合*.*、每发现一处不符合扣*.*
*.区内住宅封闭阳台统一有序。色调'致，不超出外墙面；除建筑设汁有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
*
符合*.*.如发现一处不符合扣*.*
*.楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好
*
符合*.*，如发现一处不符合扣*.*
*.共用楼梯、**、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。**隔热层无破损
*
符合*.*，发现一处不符合扣*.*
*.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
*
符合*.*，发现一处不符合扣*.*
**.机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患
*
符合*.*，发现一处不符合扣*.*
三
共用设施设备管理
**
(一)综合要求
*
l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行
*
符合*.*.每发现一处不符合扣*.*
*.设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求
*
符合*.*.每发现-处不符合扣*.*
*.配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程
*
符合*.*。不符合*
*.设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故
*
符合*.*，不符合*
(二)供电系统
*
*.保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户
*
符合*，*，不符合*
*.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何
*
符合*.*，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣*.*
*.备用应急发电机可随时起用
*
符合*.*。不符合*
(三)弱电系统
*
*.按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作
*
符合*.*，发现一次不符合扣*.*
*.监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存
*
符合*.*，基本符合*.*、不符合*
(四)消防系统
*
*.消防控制中心**小时值班、消防系统设施设备齐全、完好元损，可随时起用
*
发现一处符合扣*.*
*.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
*
每发现一人不符合要求扣*.*
*.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
*
符合*，*，责任人不明确每发现一处扣*.*
*.订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻
*
无应急方案扣*.*、各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣*.*
*.工业厂房装修需报消防部门审批.对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用
*
符合*.*。基本符合*.*.不符合*
*.区内无火灾女全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书
*
符合*.*,每发现一处安全隐患扣*.*，未签订消防责任书扣*.*
*.集体宿舍消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座安装规范，无安全隐患
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
(五)电梯系统
*
*.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
*
符合*.*，不符合*
*.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁
*
每发现一处不符合扣*.*
*.电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货
*
符合*.*.每发现一处不符合扣*.*
*.运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修
*
符合*.*，不符合*
*.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
*
符合*.*、不符合*
(六)给排水系统
*
*.建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划
*
符合*.*、基本符合*.*.不符合*
*.设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏
*
每发现一处不符合扣*.*
*.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
*
符合*，*，每发现一项不符合扣*.*
*.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
*
没百管理措施扣*.*。水箱周围每发现一处隐患扣*.
*.限水、停水按规定时间通知业主和使用人
*
符合*.*，基本符合*.*.不符合*
*.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生
*
符合*.*、每发现一处不符合扣*.*
*.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
(七)空调系统
*
*.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.制订中央空调发生故障应急处理方案
*
无应急处理方案扣*.*，有方案但不完善或执行不够的扣*.*
(八)供暖供气系统
*
*.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于**℃
*
符合*.*，不符合*
管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
*
每发现一处不符合扣*.*
四
共用设施管理
*
*.共用配套设施完好，无随意改变用途
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
*.共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
*.道路、楼道、大堂等公共照明完好
*
符合*.*，每发现一处不亮扣*.*
*.工业区范围内的道路通畅，路面平坦
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
五
保安及车辆管理
*
*.工业区基本实行封闭式管理
*
符合*.*，每有一起不符合扣*.*
*.有专业保安队伍，实行**小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
*
符合*.*，无专业保安队伍扣*.*，值班及巡逻记录等不规范每处扣*.*
*.综合工业区特点，制订安全防范措施，对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度
*
对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣*.*，未实行通行制度扣*.*
*.进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
*
符合*.*，基本符合*.*.不符合*
*.室内停车场管理严格，出入有登记
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.危及人身安全处设有明显标志和防范措施
*
符合*.*，不符合*
六
环境卫生管理
**
*.环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
*.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
*
未实行责任制的扣*.*，无专职清洁人员和责任范围的扣*.*，未实行标准化保洁的扣*.*
*.垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀
*
每发现一处垃圾扣*.*，未达到垃圾日产日清的扣*.*，未定期进行卫生消毒灭杀扣*.*
*.对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂
*
符合*.*，不符合*
*.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、**、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
*.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
*.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
*
符合*.*，不符合*
*.工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患
*
符合*.*，发现一次环保部门下放整改通知扣*.*，其它每发现一处不符合扣*.*
七
绿化管理
*
*.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
*
长势不好扣*.*，其它每发现一处不符合扣*.*
*.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
*
符合*.*，每发现一处不符合扣*.*
八
精神文明建设
*
*.全体使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合
九
管理效益及安全生产
**
*.物业管理服务费用收缴率**％以上
*
每降低*个百分点扣*.*
*.提供便民有偿服务，开展多种经营
*
符合*.*，基本符合*.*，不符合*
*.本小区物业管理经营状况
*
盈利*.*，持平*.*，亏本*
*.房屋出租率高于**%,并持续增长率超过*%/年
*
符合得*，基本符合*，不符合*
*.园区安全生产运营零事故
*
符合得*，不符合*
*.产业招商达标率**%以上（招商数量、亩均投资、亩均税收、高新技术占比等）
*
**%以上得*，**%-**%得*，**%以下得*
五、物业管理服务标准
*.参照***住房和城乡建设局【日建发〔****〕*号】关于印发《***物业服务标准化管理示范文本》的通知。
*、本项目《运营维护期绩效考核标准及评分细则》
五、本项目采用成本+酬金形式
第六章 合同清单
（此合同仅作范本，以最终签订的合同为准）
根据相关法律法规及**科技创新中心物业服务项目采购文件的要求和中标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。详细价格、技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的采购文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分。双方共同遵守如下条款：
一、总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：****南园区运营发展有限公司
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将**科技创新中心运维服务项目（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
*、服务项目：。
*、项目地址：。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的甲方和物业使用人，甲乙方和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
二、委托管理期限
第四条 委托管理期限
⑴本项目服务期限：**个月，自年月日起至年月日止。
⑵乙方欲签署续期合同，必须于本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，甲方根据乙方服务的质量和满意度调查结果，决定是否签署续期合同。
⑶本合同期满至甲方重新签署或续签合同期间（针对本项目），双方应继续履行本合同，直到甲方重新签署/续签完成（但延续履行本合同不得超过三个月）。
⑷本合同延续期间一方给另一方造成损失的，责任方承担全部经济损失，同时承担全部责任。
三、双方权利义务
第五条 甲方权利义务
*.代表和维护产权人、使用人的合法权益；
*.审定乙方拟定的物业管理制度；
*.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
*.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
*.在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；
*.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起**日内向乙方移交；
*.协助乙方做好物业管理工作；
*.招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。
第六条 乙方权利义务
*.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
*.对物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
*.未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，不允许乙方分包或转包甲方委托管理事宜；
*.在物业日常管理过程中对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养的要及时向甲方反映；
*.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
*.甲方有权对乙方本项目的财务收支进行监管，乙方每*个季度向甲方公布一次管理费用收支账目；
*.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
*.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；
*.乙方选用的物业管理平台需征得甲方同意。
**.招标文件、投标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。
四、物业管理服务质量
具体的物业管理服务质量应符合甲方及国家规定物业管理要求。同时乙方应满足本协议附件考核标准及评分细则要求。
五、物业管理服务费用
第七条 付款方式
（*）按照合同约定时间内汇款到乙方指定帐号。
（*）本项目物业服务费用进行分类支付：
该项总金额****万元。服务内容达标的情况下，按(□月 □季 □半年 ■年)支付元支付。
付款时间：乙方应在接到甲方的结算通知后**天内，向甲方提供提报上年度物业成本明细清单及支撑资料原件、复印件等（结算资料的编制要求以甲方的结算通知为准），各类成本单价按乙方中标单价填写。
待本PPP项目的实施机构向甲方支付足额运营绩效服务费后且乙方向甲方提供符合国家有关规定和甲方要求的增值税专用发票后的**天内，甲方向乙方支付上年度物业服务费的**%，剩余**%在政府付费后半年内若乙方无重大违约事项付清。
（*）乙方应对其指定的下列账户信息的真实性、安全性、准确性负责，甲方不承担此信息外的任何责任。
第八条 房屋的公用部位、公共场地的维修、养护的单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件单价材料费用，在商定限额人民币伍佰元整内的由乙方负责，超出范围的单项工程费用及元器件材料费用全部由甲方负责承担。
第九条 甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自行支付。
第十条 中国政府根据现行税法规定对甲方征收的与本合同有关的一切税费均应由甲方负担。
第十一条 中国政府根据现行税法规定对乙方或其雇员征收的与本合同有关的一切税费均应由乙方负担。
六、其它约定
第十二条 满足本项目绩效考核标准及评分细则要求（另附，详见附件），若因乙方原因导致甲方负责的PPP项目在运营期扣分，从而导致政府扣除运营绩效服务费，则甲方对乙方实行*倍扣罚。
第十三条 按甲方的要求配置物业服务人员；乙方的物业服务人员要有符合国家规定的上岗证（如：项目负责人具有物业管理企业经理岗位证书；综合维修工具有水、电等相关资格证；电梯工具有电梯安全管理员资格；消防中控员具有消防职业资格证书等），要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定。
第十四条 物业管理服务与收费质价相符；
第十五条 如有需要，乙方的物业管理人员要听从甲方调动指挥。
七、违约责任及争议解决
第十六条 违约责任
⑴ 任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
⑵ 乙方交付的工作成果不符合约定的质量要求、技术标准的，乙方应承担、重做、更换、减少报酬、赔偿损失等违约责任。
⑶ 甲方违反合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并承担相应的违约责任。
⑷ 乙方违反本合同要求的规定，未能达到约定的管理目标，使用人投诉多或出现重大管理失误，甲方有权要求终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的责任。
⑸ 若乙方有下列情形之一，甲方可单方面解除合同。
①乙方不能依法经营，触犯法律法规时；②甲方认为乙方不能很好地履行责任，限期改正效果不佳；③园区内业主满意度调查低于**%时，(满意度调查数量不低于服务对象总数的**%，且每次结算费用时必须附有满意度调查结果)；④乙方不服从甲方的指导管理与监督。
第十七条 争议解决
因本合同的签订、履行而发生争议的，合同双方应本着**、协作的态度进行协商解决，协商不成可采用下列方式解决：向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
八、附 则
第十八条 自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第十九条 本合同之附件均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力。
第二十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十一条 下列事件可认为是不可抗力事件：战争、动乱、地震、飓风、洪水、冰雹、雪灾等不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。
由于不可抗力原因，使双方或任何一方不能履行合同义务时，应立即以书面形式通知对方，致使合同无法按期履行或不能履行的，所造成的损失由双方各自承担。一方未尽通知义务的，应对损失负赔偿责任。
第二十二条 商业贿赂禁止
乙方不得以任何形式贿赂甲方员工，影响甲方采购内容的实现。如有发生，乙方应按甲方由此受到损失金额**倍的罚金补偿甲方，且甲方有权据此否决/终止本合同。
第二十三条 本合同一式五份，以中文书写，甲乙双方各执二份，采购代理机构执一份。合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方：（盖章） 乙方：（盖章）
签约代表： 签约代表：
地 址： 地 址：
电 话： 电 话：
传 真： 传 真：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日
备注：合同附件的具体内容由甲乙双方在签订合同时确定，其编制依据是招标文件和成交供应商的响应文件。
第七章 合同特殊条款
《合同特殊条款》是《合同通用条款》的补充和修改，两者如有抵触，以《合同特殊条款》为准。
一、服务地点：本项目招标人指定地点。
二、服务期限：物业委托管理期限为**个月。
三、付款方式：待本PPP项目的实施机构向甲方支付足额运营绩效服务费后且乙方向甲方提供符合国家有关规定和甲方要求的增值税专用发票后的**天内，甲方向乙方支付上年度物业服务费的**%，剩余**%在政府付费后半年内若乙方无重大违约事项付清。